Йорт төзү өчен җир участогы сатып алганда нәрсәгә игътибар итәргә?
Узган елдан башлап, эпидемиологик хәл тигезләнүгә карамастан, татарстанлылар элеккечә үк йортлар төзү өчен җир кишәрлекләрен актив сатып ала. Киләчәк яшәү урынын сайлаганда, сатып алучылар уңайлы, керү юллары, коммуникацияләр, социаль инфраструктура: балалар бакчалары, мәктәпләр, сырхауханәләр, кибетләр һ.б. ларга йөз тота. Бүген Татарстан Республикасы Идарәсенең күчемсез милекне дәүләт теркәве бүлеге начальнигы Энҗе Мөхәммәтгалиева белән нинди сүзләр сөйләшәбез.
- Энҗе Исмәгыйлевна, сез гражданнарга участок сайлаганда нәрсә киңәш итәсез? Нидән башларга?
- Участокның һичшиксез булырга тиешлегенең беренчесе-кадастр номеры, ягъни участок дәүләт кадастр исәбенә куелырга тиеш. Кадастр номеры булмаган участокны, ягъни бу участок юридик яктан юк. Участокның төгәлләштерелгән чикләре булуы мәслихәт. Әгәр участок мәйданы декларацияләнгән булса, ягъни аның чикләре төгәлләнмәгән икән, бу сатуга комачауламый, әмма алга таба мондый кишәрлекне сатып алганнан соң һәм чикләрне билгеләү буенча эшләрне башкарганнан соң, кишәрлекнең мәйданы шактый кимергә мөмкин.
- Участок сатып алганда тагын нәрсә белергә кирәк?
Икенчесен мәҗбүри тәртиптә ачыкларга кирәк-бу җир участогыннан рөхсәт ителгән файдалану категориясе һәм төре. Әгәр сез шәхси торак йорт төзү өчен җир участогы сатып алу турында уйлансагыз, түбәндәгеләргә игътибар итәргә кирәк:
1) сатып алына торган җир кишәрлеге торак пункт чикләрендә урнашырга тиеш. Авыл хуҗалыгы җирләрендә, шул исәптән крестьян-фермер хуҗалыклары тарафыннан кулланыла торган торак-коммуналь хуҗалык объектларын төзеп булмый (25.02.2002).
2) сатып алына торган кишәрлектән рөхсәт ителгән файдалану төре: «индивидуаль торак төзелеше» («индивидуаль торак төзелеше өчен», «индивидуаль торак йорт төзелеше өчен», ләкин «индивидуаль» сүзе күрсәтелергә тиеш) яисә «шәхси ярдәмче хуҗалык алып бару» (тагын бер кат ассызыклыйм).
- Тик бакча участокларында да торак йорт төзеп була бит?
- Әйе, чыннан да, 2009 елның 1 гыйнварыннан бакча участокларында торак йортлар төзергә рөхсәт ителә (ягъни ел әйләнәсендә яшәү өчен билгеләнгән йортлар), шул ук вакытта индивидуаль торак йортлар, шул исәптән бакча кишәрлекләрендә төзелгән Сниплары барлыгын белергә кирәк, алар нигезендә йортта гомуми бүлмә (яки кунак бүлмәсе) – 16 кв.метрдан да ким булмаска тиеш (бер торак бүлмәдә – 14 кв. м); йокы бүлмәсе – 8 кв. м (ике кешегә – 10 кв. м, ә мансарда урнашканда – 7 кв. м), кухня-6 кв. м. м, санузел.
- Күренеп торган җир участогыннан рөхсәт ителгән файдалануның нинди төрен ничек белергә?
- Җир кишәрлегенең категориясен һәм рөхсәт ителгән файдалану төрен күчемсез милек объектының төп характеристикалары яки күчемсез милек объекты турында бердәм дәүләт реестрыннан өземтә биреп белергә була. Өземтәне Росреестрның рәсми сайтында яки Кадастр палатасы, вМФЦ, шулай ук дәүләт хезмәтләре порталында заказ бирергә мөмкин. Шулай ук кирәкле мәгълүматны бушлай сервис - «ачык кадастр картасы»нда карарга мөмкин. Моның өчен участок адресын яки аның кадастр номерын белергә кирәк.
- Намуссыз сатучыларның нинди хәйләләргә тартылуы сезгә мәгълүмме?
- Әлбәттә, үз эшебездә без сатучылар (яки аларның вәкилләре) сатып алучыларны сатып алына торган участок турындагы мәгълүматларга карата ялгыштыра торган хәлләр белән очрашабыз. Мондый хәйләләргә бирешмәгез, әлегә участок торак пунктларга керми, тик менә аны җирлек чикләренә кертәчәкләр, яки әлегә участокның рөхсәт ителгән «Торак төзелеше өчен» кулланылуы төре бар, әмма аны проблемасыз «ИЖС»ка үзгәртергә мөмкин булачак. "ИЖС «та рөхсәт ителгән кишәрлекне куллану төрен үзгәртеп булмый һәм ул чакта мондый җирдә шәхси торак йорт төзеп булмый.
- Мондый хәл нинди очракта килеп чыгарга мөмкин?
- Эш шунда ки, рөхсәт ителгән кишәрлекне куллану төрен үзгәртү өчен әлеге кишәрлекнең мәйданы зур әһәмияткә ия.
Биредә участокларның минималь һәм максималь күләме нормаларының Җир һәм шәһәр төзелеше законнары, җирдән файдалану һәм төзелеш кагыйдәләре (ПЗЗ) белән билгеләнүен белергә кирәк. Нормаларга туры килми торган җир кишәрлегендә йорт төзергә ярамый. Әгәр сез аны төзеп тә өлгерсәгез, алга таба хокукларны хәтта «дача амнистиясе»буенча да терки алмассыз.
Хәзерге вакытта Татарстан Республикасы территориясендә күпчелек җирлекләрдә ИЖС өчен билгеләнгән минималь җир кишәрлеге күләме 10 сутый тәшкил итә. Шуңа күрә «торак төзелеше өчен» рөхсәт ителгән җир участогын 10 сутыйдан да кимрәк сатып алсагыз һәм шул ук вакытта тиешле җирлектән ИЖС өчен минималь күләмдә 10 сутый каралган булса, рөхсәт ителгән файдалану төрен «ИЖС» ка үзгәртеп булмый, димәк, мондый участокта шәхси торак йорт төзергә ярамый.
- Ә ни өчен «дача амнистиясе " буенча мондый участокта йорт рәсмиләштерергә ярамый?
- Әгәр сезнең җирегез торак төзелеше өчен, ә сез ИЖС объектын рәсмиләштерергә килгәнсез икән, җир участогыннан файдалану һәм йорт билгеләнешенә туры килми. Бу теркәлүне туктатып тору өчен турыдан-туры нигез. Бу очракта судка барырга һәм йортка милек хокукын танырга туры киләчәк.
- Билгеле булганча, билгеле бер җирләрдә йортлар төзү буенча башка чикләүләр дә бар. Бу мизгелне аңлатыгыз.
- Дөрес. Җир участогының территориядән файдалануның аерым шартлары булган зонага кермәвенә инанырга кирәк. Мәсәлән, су саклау зонасына, магистраль торбаүткәргечләрнең, газ белән тәэмин итү объектларының, электр челтәре хуҗалыгының саклау зоналарына һ. б. керә. Шуңа күрә әлеге территорияләрдә күчемсез милек сатып алучыларга әлеге фактны исәпкә алырга кирәк.
- Ягъни мондый җир участогында йорт төзеп булмый?
- Җир участогының сак зонасына керүе милекчене җир кишәрлегеннән файдалануда чикли.Әйтик, электр челтәре хуҗалыгының сак зоналарында электр челтәре хуҗалыгы объектларының куркынычсыз эшен бозарга мөмкин булган теләсә нинди гамәлләр башкару тыела. Газ белән тәэмин итү системасы объектлары урнашкан җир кишәрлекләрендә, шулай ук, билгеләнгән минималь ара чикләрендә, газ белән тәэмин итү системасы объектларына кадәр нинди дә булса биналар, корылмалар, корылмалар төзү рөхсәт ителми. Әгәр мондый җир участогында төзелеш мөмкин булса (минималь ара чикләрендә түгел), шуны истә тотарга кирәк: моның өчен тиешле оешмалар белән килешү алырга кирәк, югыйсә, сезнең төзелешегезне соңыннан үз белдегегез белән танырга мөмкин.
- Сатып алучыга җир участогының нинди дә булса зонага керүен ничек белергә?
- Килешү төзегәндә сатучы сатып алучыга җир кишәрлегенең авырлыклары һәм аннан файдалану чикләүләре турында мәгълүмат бирергә тиеш. Сатучы әлеге мәгълүматны тапшырмаган очракта, сатып алучы сатып алу бәясен киметүне яки җир кишәрлеген сату-алу килешүен өзүне һәм аңа китерелгән зыянны каплауны таләп итәргә хокуклы. Суд тәҗрибәсе күрсәткәнчә, судлар әлеге нигез буенча килешүне өзү турында карарлар чыгара. Без сатып алучыларга әлеге мәгълүматны мөстәкыйль рәвештә тикшерергә киңәш итәбез.
Участокны сатып алганда, аның кулга алынуы астында булмавына, суд тяжбасы предметы булмавына һәм башкаларга инаныгыз.
- Әгәр җир участогы тикшерелгән икән, сатып алучы һәм сатучының барысы да канәгатьләндерә икән, килешү нинди вакыт эчендә теркәләчәк?
- Әгәр документлар КФҮ аша бирелгән булса, теркәү вакыты 9 эш көне тәшкил итә. Хәзерге вакытта кризиска каршы чаралар сыйфатында әлеге срокны өч көнгә кадәр кыскарту тәкъдим ителә. Вице-премьер Марат Хөснуллин хәбәр иткәнчә, шәхси торак төзелешен тизләтү өчен, Россия Федерациясе территориясендә җир кишәрлекләрен теркәү өч көн дәвам итәргә тиеш.