На что обратить внимание при покупке земельного участка под строительство дома
Начиная с прошлого года, несмотря на то, что эпидемиологическая ситуация выровнялась, татарстанцы по-прежнему активно покупают земельные участки под строительство домов. При выборе будущего места жительства покупатели ориентируются на удобство расположения, подъездные пути, коммуникации, наличие социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, магазинов и т.д. Но есть и другие не менее важные моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание перед совершением важной покупки. Какие именно, сегодня поговорим с начальником отдела государственной регистрации недвижимости Управления Республики Татарстан Эндже Мухаметгалиевой.
- Эндже Исмагдановн, что вы посоветуете гражданам при выборе участка? С чего им начать?
- Первое, что обязательно должно быть у участка – это кадастровый номер, то есть участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет. Ни в коем случае нельзя приобретать участок, у которого еще нет кадастрового номера, то есть этого участка юридически не существует. Желательно, чтобы участок имел уточненные границы. Если площадь участка декларированная, то есть его границы не уточнены, это не препятствует продаже, однако в последующем после приобретения такого участка и выполнении работ по установлению границ может оказаться так, что площадь участка значительно уменьшится.
- Что еще важно знать при покупке участка?
Второе, что нужно выяснить в обязательном порядке — это категория и вид разрешенного использования земельного участка. Если вы задумываетесь о том, чтобы купить участок земли под строительство индивидуального жилого дома, то надо обратить внимание на следующее:
1) приобретаемый земельный участок должен быть расположен в границах населенного пункта. Нельзя строить объекты ИЖС на сельхозземлях, в том числе используемых крестьянскими фермерскими хозяйствами (25.02.2022г. об этом был принят Закон Республики Татарстан).
2) вид разрешенного использования приобретаемого участка должен быть: «индивидуальное жилищное строительство» (могут быть разные вариации: «для индивидуальной жилой застройки», «для строительства индивидуального жилого дома», но слово «индивидаульный» должно быть указано) или «ведение личного подсобного хозяйства» (еще раз подчеркну, в границах населенного пункта).
- Но ведь на садовых участках тоже ведь можно строить жилой дом?
- Да, действительно, с 01.01.2019г. на садовых участках разрешено строить жилые дома (то есть дома, предназначенные для круглогодичного проживания), но при этом надо знать, что для индивидуальных жилых домов, в том числе построенных на садовых участках имеются свои СНиПы, согласно которым в доме должна быть общая комната (или гостиная) – не менее 16 кв.м (при одной жилой комнате – 14 кв.м); спальня не менее 8 кв.м (на двух человек – 10 кв.м, а при размещении ее в мансарде – 7 кв.м), кухня – не менее 6 кв.м, санузел.
- Как узнать, какой вид разрешенного использования у приглянувшегося земельного участка?
- Узнать категорию земельного участка и вид разрешенного использования можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости или об объекте недвижимости. Заказать выписку можно на официальном сайте Росреестра или Кадастровой палаты, вМФЦ, а также на портале Госуслуг. Также необходимую информацию можно посмотреть на бесплатном сервисе - «Публичной кадастровой карте». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
- Известно ли Вам, к каким уловкам прибегают недобросовестные продавцы?
- Конечно, в своей работе мы сталкиваемся с такими ситуациями, когда продавцы (или их представители) вводят в заблуждение покупателей относительно сведений о продаваемом участке. Не поддавайтесь на такие уловки, когда вам говорят, что пока участок не относится к населенным пунктам, но вот-вот его включат в границы поселения, или что пока участок имеет вид разрешенного использования «для жилищного строительства», но его без проблем можно будет изменить на «ИЖС». Может случиться так, что изменить вид разрешенного использования участка на «ИЖС» не получится и тогда нельзя будет построить на такой земле индивидуальный жилой дом.
- В каком случае может возникнуть такая ситуация?
- Дело в том, что существенное значение для изменения вида разрешенного использования участка имеет площадь этого участка.
Здесь нужно знать, что нормы минимальных и максимальных размеров участков определяются земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего поселения. На земельном участке, который не соответствует нормам, нельзя построить дом. Если вы даже его и построите, то не сможете впоследствии зарегистрировать права даже по так называемой «дачной амнистии».
В настоящее время в большинстве поселений на территории Республики Татарстан установленный минимальный размер земельного участка под ИЖС составляет 10 соток. Поэтому в случае если вы приобретете участок с разрешенным использованием «для жилищного строительства» менее 10 соток и при этом ПЗЗ соответствующего поселения предусмотрено минимальный размер для ИЖС 10 соток, то изменить вид разрешенного использования на «ИЖС» не получится, а значит нельзя будет строить на таком участке индивидуальный жилой дом.
- А почему по «дачной амнистии» нельзя будет оформить дом на таком участке?
- Если у вас земля под жилищное строительство, а вы пришли оформлять объект ИЖС, то налицо несовпадение вида разрешенного использования земельного участка и назначения дома. Это прямое основание для приостановления регистрации. В данном случае придется идти в суд и признавать право собственности на дом.
- Насколько известно, есть и другие ограничения по строительству домов на определенных землях. Поясните этот момент.
- Совершенно верно. Необходимо убедиться, не входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территории. Например, в водоохранную зону, охранные зоны магистральных трубопроводов, объектов газоснабжения, электросетевого хозяйства и т.д. На территории Татарстана таких охранных зон порядка 90 тысяч! Поэтому приобретающим недвижимость на указанных территориях необходимо учитывать данный факт.
- То есть на таком земельном участке дом не построишь?
- Вхождение земельного участка в охранную зону ограничивает собственника в использовании земельного участка.К примеру, в охранных зонах электросетевого хозяйства запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства. На земельных участках, на которых размещены объекты системы газоснабжения, также не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Если строительство на таком земельном участке и возможно (не в пределах минимальных расстояний), то следует помнить, что для этого необходимо получить согласования с соответствующими организациями, иначе есть риск, что вашу постройку впоследствии могут признать самовольной.
- Как же покупателю узнать, входит ли земельный участок в какую-либо зону?
- При заключении договора продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае не предоставления продавцом данной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Как показывает судебная практика, суды выносят решения о расторжении договора по указанному основанию. Мы рекомендуем покупателям самостоятельно проверять данную информацию.
Покупая участок, также убедитесь, не находится ли он под арестом, не является ли он предметом судебной тяжбы и т.д.Вам в помощь – опять же выписка из ЕГРН.
- Если земельный участок проверен, и покупателя и продавца все устраивает, в течение какого времени будет зарегистрирована сделка?
- Если документы поданы через МФЦ, срок регистрации составляет 9 рабочих дней. В настоящее время в качестве антикризисных мер предлагается сократить этот срок до трех дней. Как сообщил Вице-премьер Марат Хуснуллин, чтобы ускорить индивидуальное жилищное строительство, регистрация земельных участков на территории Российской Федерации должна занимать три дня.