Актуальные вопросы о совместной собственности супругов
Тема нашей программы - актуальные вопросы о совместной собственности супругов. Как рассказали нам в Росреестре Татарстана, проводя правовую экспертизу представленных на регистрацию прав документов, государственные регистраторы прав, к сожалению, очень часто сталкиваются с незнанием или непониманием заявителями правовых вопросов в сфере семейного законодательства, что приводит к приостановлению государственной регистрации права. Предлагаем вашему вниманию наиболее часто встречающиеся ситуации, разъяснения на которые дает эксперт Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева.
- Эндже Исмагдановна, давайте рассмотрим такую жизненную ситуацию. Квартира приобретена в период брака и оформлена только на супругу или супруга. Впоследствии один из них уходит из жизни, а через некоторое время оставшаяся супруга (или супруг) решает квартиру продать. Какие могут быть в этом случае проблемы при продаже?
- Во всех ситуациях, связанных с вопросом собственности на имущество супругов, надо помнить: Семейный кодекс Российской Федерации определяет, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом неважно, на чье имя это имущество оформлено. Если семейная пара не заключила брачный договор, то по умолчанию действует законный правовой режим. Что это означает? Все имущество, приобретенное супругами в браке, на равных правах принадлежит обоим супругам (мужу и жене).
Теперь обратимся к заданному вопросу. Квартира, приобретенная в период брака и оформленная на имя жены (или мужа), по закону являлась совместной собственностью обоих супругов. Если между ними не был заключен брачный договор, то доли в праве супругов на квартиру считались равными. После смерти одного из супругов его ½ доля в праве на квартиру вошла в состав наследства. То есть эта доля в праве должна перейти к наследникам по завещанию или по закону (если умершим не оставлено завещание). К наследникам по закону, в первую очередь, относятся пережившая супруга, дети и родители умершего.
Таким образом, до продажи квартиры необходимо обратиться к нотариусу по последнему месту жительства умершего супруга (супруги) для оформления свидетельства о праве на наследство на его долю в праве на квартиру и последующей государственной регистрации прав наследников. После этого квартиру можно будет продавать. В противном случае нарушаются права и законные интересы наследников умершего.
Если не соблюсти указанные требования законодательства и продать квартиру без оформления наследства, государственная регистрация перехода права по договору купли-продажи будет приостановлена по решению государственного регистратора прав до устранения причин, но не более чем на 3 месяца. Если причины не будут устранены в течение этого срока, то в государственной регистрации права будет отказано.
- Следующая ситуация. Семья купила земельный участок, но оформили его, например, только на жену. Сейчас необходимо переоформить его на мужа. Насколько известно, подарить участок мужу нельзя. Тогда как поступить в данной ситуации?
- В данной ситуации подарить земельный участок своему супругу действительно нельзя, поскольку участок является совместной собственностью и в силу закона он принадлежит супругам в равных долях. То есть нельзя подарить супругу (или супруге) то, что принадлежит ему по закону.
В данной ситуации рекомендую заключить с супругом брачный договор, согласно которому земельный участок станет единоличной собственностью Вашего супруга. Либо другой вариант: Вы с супругом заключаете соглашение о разделе имущества, определяя долю в праве каждого из вас на земельный участок, а затем дарите свою долю в праве своему супругу.
Обращаю внимание на то, что во всех случаях документы (брачный договор, соглашение о разделе, договор дарения доли в праве) обязательно оформляются у нотариуса. Это требования Семейного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
- Сейчас долевое строительство активно развивается. Многие семьи приобретают в строящихся домах квартиры. Возможно ли супругам сразу зарегистрировать на квартиру право долевой собственности по ½ доле?
- Возможно, но при соблюдении определенных условий. Согласно положениям Семейного кодекса Российской Федерации квартира приобретается супругами в совместную собственность. Если супруги сразу решили изменить установленный законом режим собственности в отношении совместно нажитого имущества, то необходимо заключить брачный договор.
Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п.2 ст.41 Семейного кодекса Российской Федерации).
В случае заключения брачного договора его необходимо будет представить вместе с другими документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на квартиру.
- А если супруг (или супруга) не приобретает, а, наоборот, продает недвижимость (будь то квартира, дом, гараж и т.д.), купленную в период брака, нужно ли оформлять у нотариуса согласие другого супруга на продажу? Обязательно ли идти к нотариусу? И что будет, если такое согласие на сделку не представят?
- Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Исходя из указанной нормы Семейного кодекса Российской Федерации, требование об оформлении согласия другого супруга у нотариуса является обязательным.
Если не будет представлено согласие другого супруга на продажу объекта недвижимости вместе со всем пакетом документов на государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи, то данное обстоятельство не является препятствием для государственной регистрации права, но в этом случае в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись об оспоримости сделки. Это значит, что по требованию супруга, чье согласие на продажу не было получено, договор купли-продажи может быть признан судом недействительным. Поэтому, как бы это не показалось странным, в первую очередь об оформлении согласия супруги продавца должен позаботиться покупатель недвижимости.
- В самом начале нашей беседы вы сказали, что незнание или непонимание заявителями правовых вопросов в сфере семейного законодательства, может привести к приостановлению государственной регистрации права сроком не более чем на 3 месяца. А можно ли эти сроки как-то продлить?
- Да, по желанию заявителя сроки на устранение причин «приостановки» можно продлить.
В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено более 60 оснований, по которым могут быть приостановлены учетно-регистрационные действия. Так, например, заявители могут предоставить неполный пакет документов или документы, которые некорректно оформлены. Встречаются случаи, когда документы подписаны лицом, не имеющим на это прав, или с документами обращается лицо, которое не правомочно совершать регистрационные действия. Регистрация также будет приостановлена, если на объект недвижимости наложен арест, и т.д.
При этом необходимо знать, что приостановка регистрации собственности - процесс возвратимый и исправимый, и необходим для того, чтобы устранить обнаруженные недостатки в пакете документов заявителя. Максимальный срок такого решения — три месяца. В этот срок заявитель может устранить причину, и тогда сразу при устранении причины, в том числе и еще до окончания срока приостановки, регистрация возобновляется.
Однако если гражданин по каким-то причинам не успевает в отведенный срок привести документы в соответствие с требованиями законодательства, он может сам подать в МФЦ заявление о приостановлении учетно-регистрационных действий. Максимальный срок приостановки в этом случае уже составит 6 месяцев (без учета первых 3-х месяцев, на которые была приостановлена регистрация). Таким образом, у заявителя появится дополнительное время на устранение ее причин: на сбор справок, изготовление межевых, технических планов, исправление ошибок и прочие процедуры. Кроме того, если при отказе в оформлении недвижимости гражданину придется заново подавать весь пакет документов для регистрации прав и кадастрового учета недвижимости и повторно оплачивать госпошлину, то в случае доприноса документов, госпошлина дополнительно не оплачивается!
В случае если причина приостановки устраняется раньше, чем через полгода, заявитель может подать заявление о возобновлении регистрации, не дожидаясь окончания данного срока.
Дополнительно
Причины приостановления регистрации прав и кадастрового учета указываются в уведомлении. С ним необходимо внимательно ознакомиться. Если у вас остались вопросы, то необходимо обратиться на консультацию в структурное подразделение Управления Рсреестра по Республике Татарстан по телефону, указанном в уведомлении.
В настоящее время в связи с действием ограничительных мер консультирование проводится дистанционно. Дополнительно сообщаем, что контакты всех подразделений Росреестра Татарстана указаны на официальном сайте rosreestr.tatarstan.ru в разделе «Об Управлении» - «Структура».
Также напоминаем, что при возникновении проблемных ситуаций Росреестр Татарстана проводит консультацию для граждан по Интернету - посредством сервиса skype. Для этого необходимо заранее отправить заявку на электронный адрес skype@rosreestr.org.